НДС при продаже недвижимости платит продавец — организация или ИП, если объект использовался в предпринимательской деятельности. Налог считают по ставке 22 % от стоимости продажи. Декларацию сдают в электронной форме до 25-го числа месяца после квартала, а сам налог перечисляют тремя равными долями до 28-го числа каждого из трёх следующих месяцев.
Когда продажа недвижимости облагается НДС
НДС возникает, когда вы продаёте объект, купленный или построенный для бизнеса: склад, офис, магазин, производственное помещение. Продажа — это операция, при которой меняется собственник, а вы получаете деньги или иное встречное предоставление.
Если недвижимость числится на балансе компании как основное средство, продажа тоже попадает под НДС. Для ИП правило похожее: если объект использовался в деятельности, направленной на получение дохода, налог начисляют.
Отдельно проверьте, не попадает ли ваша сделка в исключения. Перечень операций, освобождённых от налога, смотрите в налоговом законодательстве, а не по советам из интернета. Если сомневаетесь, запросите письменное разъяснение в налоговой инспекции до сделки.
Ставка и налоговая база
Общая ставка — 22 % (п. 3 ст. 164 НК РФ). Она применяется к налоговой базе — стоимости продажи по договору. Если цена в договоре ниже рыночной, налоговая может пересчитать базу и доначислить налог.
Налог считают от стоимости продажи по ставке 22 %. Проверьте формулировку договора: от неё зависит, кто платит налог.
Если написано «цена без НДС», налог придётся начислить сверху, и покупатель заплатит больше. Если написано «цена с НДС», налог вы получаете из этой суммы. Ошибка в одном слове меняет размер вашей выручки.
Порядок действий продавца
Сначала определите, облагается ли сделка. Затем зафиксируйте стоимость и статус налога в договоре купли-продажи. После подписания и передачи объекта выставьте покупателю счёт-фактуру, если сделка облагается налогом.
Дальше отразите продажу в книге продаж и в декларации по НДС за квартал, в котором произошла передача объекта. Декларацию подайте в электронной форме не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом (ст. 174 НК РФ). Бумажную декларацию налоговая не примет.
Налог платите равными долями не позднее 28-го числа каждого из трёх месяцев, следующих за кварталом (ст. 174 НК РФ). Например, за продажу в первом квартале платёж идёт в апреле, мае и июне. Если 28-е выпадает на выходной, срок сдвигается по общим правилам.
Ошибки, которые дорого стоят
Первая ошибка — не начислить НДС, решив, что «это же продажа основного средства, а не товара». Налоговая при проверке доначислит налог, пени и штраф. Спорить будет сложно, если объект использовался в бизнесе.
Вторая ошибка — неправильная формулировка цены в договоре. Если вы имели в виду цену с НДС, а написали «без НДС», налог придётся платить из своей прибыли. Переписать договор после сделки без согласия покупателя не получится.
Третья ошибка — пропуск срока подачи декларации. За опоздание начисляют штраф и блокируют счёт. Восстановить репутацию перед банком и контрагентами потом сложнее, чем сдать отчёт вовремя.
Четвёртая ошибка — продажа по заниженной цене «чтобы меньше налога». Налоговая сверяет цену с рыночной и кадастровой стоимостью. Разницу доначислят вместе с пенями.
Как подготовиться к сделке
Соберите документы на объект: выписку из реестра, договор покупки или акт ввода в эксплуатацию, документы на землю. Проверьте, как объект отражён в учёте и не было ли по нему вычетов, которые придётся восстановить.
Посчитайте налог заранее и заложите его в цену. Согласуйте с покупателем, как в договоре будет указана цена — с НДС или без. Это влияет на итоговую сумму, которую вы получите на счёт.
Составьте график платежей на три месяца. Проверьте, хватит ли денег на счёт, чтобы перечислить доли налога в срок. Просрочка платежа даёт пени за каждый день.
Если сделка сложная — например, продаётся часть здания или объект после реконструкции, — проговорите схему с бухгалтером до подписания договора. Переделать документы после регистрации перехода права уже нельзя.
Частые вопросы
Нужно ли платить НДС, если продаю помещение, купленное для бизнеса?
Да, если объект использовался в предпринимательской деятельности. Налог считают по ставке 22 % от стоимости продажи.
Когда подавать декларацию по НДС при продаже недвижимости?
В электронной форме не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом, в котором прошла сделка (ст. 174 НК РФ).
Можно ли заплатить налог одной суммой?
Нет. Налог платят равными долями не позднее 28-го числа каждого из трёх месяцев, следующих за кварталом (ст. 174 НК РФ).
Что будет, если указать в договоре цену без НДС?
Налог придётся начислить сверху и заплатить из своих средств либо согласовать доплату с покупателем. Исправить договор после сделки без его согласия нельзя.
Услуга по теме: НДС: книги покупок и продаж, разрывы, вычеты, раздельный учёт.