С 2026 года аренда облагается НДС по общей ставке 22 % (п. 3 ст. 164 НК РФ). Ставка зависит не от того, что вы сдаёте, а от вашего налогового режима и от того, кто арендатор. Ниже — как арендодателю определить ставку, выставить счёт-фактуру и отчитаться.
Какая ставка применяется по аренде
Если вы работаете на общей системе, аренда — обычная реализация услуг. Налог считайте по ставке 22 % от суммы арендной платы. Это относится и к офисам, и к складам, и к оборудованию, и к жилым помещениям, которые компания сдаёт как бизнес.
Ставка не зависит от того, кто арендатор: компания, ИП или физлицо. Нельзя применять разные ставки в зависимости от покупателя услуги (п. 3 ст. 164 НК РФ). Если вы сдаёте помещение нескольким арендаторам, у всех в счетах-фактурах должна стоять одна и та же ставка.
Отдельно про спецрежимы. Организации и ИП на упрощённой системе вправе облагать свои операции по одной из ставок, предусмотренных для УСН (п. 8 ст. 164 НК РФ). Выбранную ставку нельзя менять в зависимости от конкретного арендатора. Решение о том, применять её или нет, принимается сразу по всем операциям, а не выборочно.
Как арендодателю посчитать налог и что выставить
Порядок простой. Берёте начисленную арендную плату за месяц, начисляете сверху НДС по ставке 22 % и предъявляете арендатору. В договоре лучше прямо указать, включён налог в сумму или начисляется сверху. Иначе спор о том, кто платит налог, придётся решать в суде.
На аванс по аренде тоже выставляйте счёт-фактуру. Если арендатор перечисляет плату за квартал вперёд, налог нужно начислить с полученной предоплаты. После оказания услуги вычет по авансу принимается.
Счёт-фактуру оформляйте в обычном порядке: в графе «Ставка НДС» — 22 %, в графе «Сумма НДС» — сумма налога. Документ передайте арендатору, чтобы он мог принять налог к вычету. Без счёта-фактуры арендатор вычет не получит, а вы всё равно обязаны заплатить налог в бюджет.
Когда платить и отчитываться
Декларацию по НДС подавайте в электронной форме не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом (ст. 174 НК РФ). Бумажную декларацию налоговая не примет.
Налог платите равными долями не позднее 28-го числа каждого из трёх месяцев, следующих за кварталом (ст. 174 НК РФ). То есть за первый квартал вы отчитываетесь до 25 апреля, а платите тремя платежами — до 28 апреля, 28 мая и 28 июня.
Если аренда приносит небольшую выручку, не забывайте: обязанность по НДС не зависит от размера дохода, если вы на общей системе. Пропуск срока подачи декларации и неуплата налога ведут к штрафам и пеням.
Ошибки, которые дорого стоят
Первая ошибка — не начислить НДС на аренду, считая её чем-то льготным. Льготы по аренде в общем случае нет, налог начисляется со всей суммы платы.
Вторая — указать в счёте-фактуре ставку, отличную от той, что применяется по всем вашим операциям. Разные ставки в зависимости от арендатора запрещены (п. 3 ст. 164 НК РФ). Это прямой повод для вопросов при проверке.
Третья — забыть про авансы. Получили плату за год вперёд и не начислили налог с предоплаты — получите доначисление, пени и штраф.
Четвёртая — неправильно учесть входной НДС. Если помещение используется и в облагаемых, и в необлагаемых операциях, налог по расходам на него нужно распределять (ст. 170 НК РФ). Приобретение некоторых видов имущества и прав к вычету не принимается вовсе. Ведите раздельный учёт, если у вас есть необлагаемые операции.
Пятая — путать аренду с продажей бизнеса. Если вы продаёте предприятие целиком, действуют особые правила определения налоговой базы (ст. 158 НК РФ). Там применяется расчётная ставка 18,03 % по каждому виду имущества, и к сводному счёту-фактуре прилагается акт инвентаризации. К обычной аренде эти правила не относятся, не переносите их на свои ежемесячные счета.
Что сделать арендодателю
Проверьте договоры аренды. В каждом должно быть ясно, включён НДС в сумму или начисляется сверху. Если формулировка размытая, подготовьте дополнительное соглашение.
Сверьте ставку, которую вы применяете, с вашим режимом налогообложения. На общей системе — 22 %. На упрощённой — та ставка, которую вы выбрали для всех своих операций.
Настройте учёт авансов. Каждая предоплата по аренде должна попадать в книгу продаж и в декларацию.
Проверьте раздельный учёт, если часть ваших операций не облагается НДС. Ошибка в распределении входного налога приводит к завышению или занижению вычета.
Поставьте напоминания на 25-е и 28-е числа. Декларация и три платежа — разные сроки, их легко перепутать.
Частые вопросы
По какой ставке облагается аренда офиса в 2026 году?
По общей ставке 22 % (п. 3 ст. 164 НК РФ), если вы работаете на общей системе налогообложения.
Можно ли выставить одному арендатору счёт со ставкой 22 %, а другому — без НДС?
Нет. Применять разные ставки в зависимости от того, кто является покупателем, запрещено (п. 3 ст. 164 НК РФ). Ставка должна быть одинаковой по всем вашим операциям.
Нужно ли платить НДС с арендной платы, полученной вперёд?
Да, с предоплаты налог начисляется, а счёт-фактура на аванс выставляется. После оказания услуги вычет по авансу принимается.
Когда сдавать декларацию и платить налог с аренды?
Декларацию — в электронной форме до 25-го числа месяца после квартала. Налог — равными долями до 28-го числа каждого из трёх следующих месяцев (ст. 174 НК РФ).
Услуга по теме: НДС: книги покупок и продаж, разрывы, вычеты, раздельный учёт.