НДС с арендной платы зависит от того, кто арендодатель и какое имущество вы арендуете. В обычной ситуации налог начисляет и платит арендодатель, а арендатор просто перечисляет ему сумму с налогом. Если вы арендуете государственное или муниципальное имущество, налог удерживаете и платите в бюджет вы как арендатор.
Обычная аренда: налог в составе платы
Когда помещение или оборудование сдаёт частная компания или ИП, НДС уже включён в арендную плату. Арендодатель выставляет счёт и акт, выделяет налог по ставке 22 % и принимает его к вычету по своим операциям. Вы платите сумму из договора и получаете счёт-фактуру.
Проверьте формулировку в договоре. Если написано, что арендная плата НДС не облагается, а арендодатель применяет общую ставку, налог придётся начислить сверху. Это спор о цене, и решать его лучше до подписания договора, а не после первого счёта.
Счёт-фактуру от арендодателя регистрируйте в книге покупок, если у вас есть право на вычет. Без документа или при ошибках в нём вычет не заявить. Тогда налог в составе платы станет вашим расходом.
Когда арендатор платит НДС за арендодателя
По ст. 161 НК РФ арендатор признаётся налоговым агентом, если арендует имущество у органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления или органов публичной власти федеральной территории «Сириус». Речь идёт о федеральном имуществе, имуществе субъектов РФ, муниципальном имуществе и имуществе, находящемся в собственности этой территории.
Правило не действует для физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Если вы ИП или ООО и берёте такое помещение, вы обязаны исчислить налог, удержать его из дохода арендодателя и перечислить в бюджет. Налоговая база определяется как сумма арендной платы с учётом налога.
Считать нужно отдельно по каждому арендованному объекту. Если у вас два помещения от города, налоговая база по каждому считается самостоятельно, а не одной суммой по договору.
Обязанность платить налог не зависит от того, являетесь ли вы плательщиком НДС по своим операциям. Даже если вы на упрощённой системе или освобождены от налога, при аренде такого имущества вы исполняете обязанности налогового агента.
Порядок действий для арендатора госимущества
Сначала посмотрите договор и документы на объект. Поймите, кто арендодатель: казённое учреждение, орган власти или балансодержатель. От этого зависит, возникает ли у вас обязанность налогового агента.
Дальше рассчитайте налог из суммы арендной платы. Если по договору плата указана с налогом, налог выделяется расчётным методом, а арендодателю перечисляется сумма за вычетом налога. В платёжном документе на аренду укажите, что перечисляете доход арендодателя без налога.
Налог перечислите в бюджет отдельным платежом. В назначении платежа укажите, что это НДС налогового агента. Не смешивайте его с собственным налогом по вашей деятельности.
Декларацию по НДС подайте в электронной форме не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом. Налог платите равными долями не позднее 28-го числа каждого из трёх следующих месяцев. Порядок установлен ст. 174 НК РФ.
В декларации заполните раздел по операциям налоговых агентов. Сумму налога, удержанную из дохода арендодателя, вы вправе принять к вычету. Право на вычет сохраняется, если налог фактически перечислен в бюджет.
Ошибки, которые дорого стоят
Первая ошибка — заплатить арендодателю всю сумму и не удержать налог. Тогда налог в бюджет не поступит, а обязанность останется на вас. Доплатить придётся из своих средств, и взыскать эти деньги с арендодателя будет сложно.
Вторая ошибка — не подать декларацию, потому что «мы не плательщики НДС». Обязанность налогового агента от этого не исчезает. За непредставление отчётности и неуплату налога начисляются пени и штрафы.
Третья ошибка — считать базу по всем объектам одной суммой. По ст. 161 НК РФ база определяется отдельно по каждому арендованному объекту. При проверке расхождение по объектам станет поводом для вопросов.
Четвёртая ошибка — неверная ставка. Общая ставка НДС сейчас 22 % (п. 3 ст. 164 НК РФ). Если в расчёте использована старая ставка, налог будет недоплачен.
Пятая ошибка — принять к вычету налог, который не перечислен в бюджет. Вычет в таком случае неправомерен, и его снимут при проверке.
Что проверить в договоре аренды
Убедитесь, что в договоре прямо указано, включён ли НДС в сумму платы. Для аренды госимущества пропишите, кто удерживает налог и как он перечисляется. Это снимет споры с арендодателем о размере платежа.
Проверьте сроки платежей. Если арендная плата вносится позже 28-го числа, налог всё равно нужно перечислить в бюджет в установленный срок. Иначе образуется недоимка и пени.
Отдельно проверьте, не изменился ли статус арендодателя. Переход объекта от частной компании к муниципалитету меняет схему: вы становитесь налоговым агентом с даты такой аренды.
Если вы получаете субсидии или бюджетные инвестиции на аренду, посмотрите, как они отражены в учёте. По ст. 170 НК РФ средства, полученные от получателя субсидий для последующего предоставления вам, приравниваются к субсидиям, полученным напрямую из бюджета. Это влияет на восстановление и принятие налога к вычету.
Частые вопросы
Нужно ли платить НДС, если я арендую помещение у города и работаю на упрощёнке?
Да. Обязанность налогового агента по ст. 161 НК РФ не зависит от того, применяете ли вы спецрежим. Вы удерживаете налог из арендной платы и перечисляете его в бюджет.
Можно ли принять к вычету НДС, удержанный из арендной платы за госимущество?
Да, если налог фактически перечислен в бюджет. Сумма отражается в декларации по НДС в разделе по операциям налоговых агентов.
Что будет, если не удержать налог из дохода арендодателя?
Налог всё равно придётся заплатить в бюджет, но уже за счёт своих средств. Дополнительно начислят пени и штраф за непредставление декларации и неуплату налога.
По какой ставке считать НДС с арендной платы?
По общей ставке 22 % (п. 3 ст. 164 НК РФ). Если плата в договоре указана с налогом, НДС выделяется из неё расчётным методом.
Услуга по теме: НДС: книги покупок и продаж, разрывы, вычеты, раздельный учёт.