НДС по недвижимости возникает у бизнеса в двух ситуациях: при покупке объекта и при его продаже. При покупке налог обычно принимают к вычету, но позже его приходится восстанавливать. При продаже налог начисляют по общей ставке 22 % (п. 3 ст. 164 НК РФ), если операция не попадает под освобождение.
Покупка объекта: вычет и его судьба
Если вы покупаете недвижимость у продавца-плательщика НДС, налог входит в цену. Этот НДС можно принять к вычету, если объект куплен для операций, облагаемых налогом. Вычет уменьшает сумму налога к уплате в бюджет.
Дальше начинается часть, о которой забывают. По недвижимости, учтённой как объект основных средств, вычет нужно восстанавливать (ст. 171.1 НК РФ). Восстановление идёт постепенно, а не одной суммой. Налог возвращают в бюджет частями в течение ряда лет.
Восстановленный налог не теряется. Его можно снова принять к вычету, но позже — по мере начисления амортизации. Поэтому покупка недвижимости требует аккуратного учёта: если не отслеживать восстановление, к вам придут с недоимкой.
Отдельно учтите недвижимость, купленную для перепродажи. Там логика другая: вычет берут сразу, а при продаже начисляют налог с реализации.
Продажа недвижимости: ставка и налоговая база
При продаже объекта бизнес начисляет НДС по ставке 22 % (п. 3 ст. 164 НК РФ). Налог считают с цены реализации, а не с кадастровой стоимости. Если цена сделки ниже рыночной, налоговая может проверить базу.
Продажа предприятия в целом — отдельный случай. Тогда применяется расчётная ставка 18,03 % (ст. 158 НК РФ). Эта норма действует для товаров и имущественных прав, отгруженных и переданных начиная с 01.01.2026. В сводном счёте-фактуре по каждому виду имущества указывают эту ставку и сумму налога. К сводному счёту-фактуре прилагают акт инвентаризации.
Если вы продаёте объект, который использовали в необлагаемых операциях, вычет по нему не заявляют. Налог в таком случае включают в стоимость объекта.
Когда бизнес выступает налоговым агентом
Иногда НДС платит не продавец, а покупатель. Это касается аренды и покупки государственного или муниципального имущества. В таких сделках покупатель или арендатор становится налоговым агентом (ст. 161 НК РФ).
Агент обязан исчислить налог расчётным методом и перечислить его в бюджет. Это делается независимо от того, платит ли он сам НДС. То есть даже компания на спецрежиме или освобождённая от налога обязана перечислить налог за продавца.
Продавец, освобождённый от НДС, и лицо, не являющееся налогоплательщиком, в договоре и первичном документе ставят отметку «Без налога (НДС)». Если такая отметка проставлена недостоверно, обязанность по исчислению и уплате налога переходит на продавца. Поэтому проверяйте статус контрагента до сделки.
Сроки: декларация и платежи
Декларацию по НДС подают в электронной форме не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом (ст. 174 НК РФ). Бумажную отчётность налоговая не примет.
Налог платят равными долями не позднее 28-го числа каждого из трёх следующих месяцев (ст. 174 НК РФ). Например, за квартал сумма делится на три платежа. Пропуск срока по декларации или платежу ведёт к пеням и штрафу.
Если сделка с недвижимостью прошла в конце квартала, не откладывайте подготовку документов. Счёт-фактуру нужно выставить покупателю, а данные внести в книгу продаж.
Частые ошибки
Первая ошибка — не восстанавливать вычет по купленной недвижимости. Налоговая увидит это при проверке и доначислит налог.
Вторая — забыть про роль налогового агента при аренде государственного имущества. Налог не перечислен — долг повиснет на вашей компании.
Третья — неверная ставка при продаже предприятия как комплекса. Здесь нужна расчётная ставка 18,03 %, а не общая.
Четвёртая — отсутствие отметки «Без налога (НДС)» в договоре с продавцом, освобождённым от налога. Без записи в документах сложно доказать, что налог не должен начисляться.
Частые вопросы
Нужно ли платить НДС при продаже недвижимости, если компания на упрощёнке?
Зависит от оснований освобождения. Если вы освобождены от обязанностей налогоплательщика, в договоре и первичном документе ставят отметку «Без налога (НДС)». При утрате права на освобождение налог исчисляют с периода перехода на общий режим.
Можно ли принять к вычету НДС при покупке здания?
Да, если объект приобретён для облагаемых операций. Но по недвижимости, учтённой как основное средство, вычет придётся восстанавливать по правилам ст. 171.1 НК РФ.
Какая ставка применяется при продаже предприятия целиком?
Расчётная ставка 18,03 % (ст. 158 НК РФ). Она действует для имущества и имущественных прав, переданных начиная с 01.01.2026.
Когда платить налог, если сделка прошла в квартале?
Декларацию подайте до 25-го числа следующего месяца, налог платите тремя долями до 28-го числа каждого из трёх месяцев (ст. 174 НК РФ).
Услуга по теме: НДС: книги покупок и продаж, разрывы, вычеты, раздельный учёт.