Снятие с УСН означает, что с определённой даты вы считаете налоги по другому режиму. Для ИП с недвижимостью это чаще всего переход на общую систему: НДФЛ, налог на имущество и, как правило, НДС. Право на УСН теряется автоматически при превышении лимитов, а при добровольном отказе нужно уложиться в сроки уведомления.
Когда ИП с недвижимостью теряет право на УСН
УСН не применяется к отдельным видам деятельности и объектам. В частности, режим не распространяется на имущество, налог на которое считается по кадастровой стоимости в соответствии с законодательством о налогах и сборах (ст. 346.11 НК РФ). Если вы сдаёте или используете в бизнесе такую недвижимость, льготный режим по этому объекту не работает.
Отдельное основание — превышение лимитов по доходам и другим показателям. Следите за выручкой нарастающим итогом: при выходе за границы вы обязаны перейти на общий режим с начала квартала, в котором произошло превышение. Дата перехода важна: с неё вы считаете налоги иначе.
Как отказаться от УСН добровольно
Если вы решили уйти с УСН сами, подайте в налоговую уведомление об отказе. Сделать это нужно до 15 января года, в котором вы предполагаете перейти на иной режим налогообложения (ст. 346.13 НК РФ). То есть решение принимается заранее, а не в середине года.
Форма уведомления подаётся в налоговый орган по месту нахождения организации или месту жительства ИП. Укажите в ней объект налогообложения, который применяли, и год перехода. Сохраните подтверждение отправки: при споре с инспекцией оно понадобится.
Что делать при прекращении деятельности
Если вы прекращаете деятельность, к которой применяли УСН, уведомить налоговый орган нужно не позднее 15 дней со дня прекращения такой деятельности (ст. 346.13 НК РФ). В уведомлении укажите дату прекращения. Это касается и случаев, когда бизнес по недвижимости закрывается полностью.
Не путайте прекращение деятельности с продажей одного объекта. Продажа недвижимости сама по себе не снимает вас с УСН, но доход от продажи входит в общую сумму доходов. Если из-за этой суммы вы превысили лимит, право на УСН теряется с начала квартала.
НДС после снятия с УСН
С 1 января 2026 года общая ставка НДС — 22 % (п. 3 ст. 164 НК РФ). Организации и ИП на УСН освобождаются от НДС, если доходы не превысили 20 млн рублей за 2025–2028 годы (ст. 145 НК РФ). Если вы уходите с УСН из-за превышения лимитов, проверьте, сохраняется ли у вас освобождение по доходам.
На УСН можно применять ставку 5 % при доходах до 250 млн рублей или 7 % при доходах до 450 млн рублей (п. 8 ст. 164 НК РФ). Эти ставки действуют в рамках УСН, поэтому после снятия с режима применяйте общие правила. Если в течение налогового периода по УСН вы утрачиваете право на ставку 5 %, это влияет на расчёт НДС (ст. 164 НК РФ).
Налоги и отчётность после перехода
На общем режиме ИП платит НДФЛ с доходов от предпринимательской деятельности и налог на имущество по правилам законодательства о налогах и сборах (ст. 346.11 НК РФ). Иные налоги, сборы и страховые взносы уплачиваются в обычном порядке. Заранее проверьте, какие объекты недвижимости облагаются по кадастровой стоимости.
Декларацию по УСН за последний год применения подайте в срок: ИП — не позднее 25 апреля года, следующего за налоговым периодом (ст. 346.23 НК РФ). Налог по УСН за этот период тоже нужно заплатить. После перехода на общий режим отчитывайтесь по НДФЛ и НДС в сроки, установленные для этих налогов.
Частые ошибки
Первая ошибка — не подать уведомление об отказе до 15 января. Тогда переход затянется, и вы останетесь на УСН ещё на год. Вторая — пропустить превышение лимита и продолжать считать налог по УСН. Это приводит к пересчёту налогов и penalties со стороны инспекции.
Третья ошибка — считать, что продажа недвижимости автоматически снимает с УСН. Режим меняется только по основаниям, указанным в законе. Четвёртая — не проверить право на освобождение от НДС после перехода. Без проверки можно выставить счета без налога, а потом доплатить его из своей выручки.
Частые вопросы
Нужно ли сниматься с УСН, если я продал одну коммерческую квартиру?
Нет, продажа одного объекта сама по себе не прекращает применение УСН. Проверьте, не превысили ли доходы лимит: если превысили, право на режим теряется с начала квартала.
В какой срок подать уведомление об отказе от УСН?
До 15 января года, в котором вы предполагаете перейти на иной режим налогообложения (ст. 346.13 НК РФ).
Что будет, если не уведомить налоговую о прекращении деятельности?
Уведомить нужно не позднее 15 дней со дня прекращения деятельности (ст. 346.13 НК РФ). Без уведомления инспекция продолжит считать вас плательщиком УСН и будет ждать отчётность.
Сохранится ли освобождение от НДС после снятия с УСН?
Освобождение для организаций и ИП на УСН привязано к доходам: 20 млн рублей за 2025–2028 годы (ст. 145 НК РФ). После перехода на общий режим применяйте общие правила и проверьте, есть ли у вас основание для освобождения.
Услуга по теме: Комплексное ведение учёта на ОСНО, УСН «доходы», УСН «доходы минус расходы».