Освобождение от налога на имущество при УСН не действует для объектов, у которых налоговая база считается по кадастровой стоимости. Если у вашей компании или у вас как у ИП есть такой объект, налог платить придётся, даже когда доходы полностью освобождены от НДС по ст. 145 НК РФ. Ниже — как понять, попадаете ли вы под налог, и что сделать, чтобы не получить требование и пени.
Какие объекты облагаются по кадастровой стоимости
Налог по кадастровой стоимости считают не по всем основным средствам, а только по отдельным видам недвижимости. Обычно это административно-деловые и торговые центры, помещения в них, а также объекты, которые региональные власти включили в специальный перечень. Такой перечень публикуют на сайте региона, и объект попадает под налог с года, следующего за годом включения.
Проверьте свой объект по трём признакам: вид недвижимости, наличие в региональном перечне, кадастровая стоимость в ЕГРН. Если хотя бы один признак не совпадает, налог по кадастровой стоимости не применяется. Для остальных основных средств на УСН действует освобождение.
Отдельно про ИП. Предприниматель платит налог на имущество физлиц по объектам, которые использует в бизнесе, если регион считает базу по кадастровой стоимости. Ставка и льготы здесь определяются региональным законодательством, поэтому смотрите акты вашего региона.
Кто платит, а кто нет
Организации на УСН освобождены от налога на имущество, кроме объектов с кадастровой базой. Это значит, что по «кадастровым» объектам организация платит налог на общих основаниях: подаёт декларацию и перечисляет авансы, если их ввёл регион.
ИП на УСН не платят налог на имущество физлиц по личному имуществу, но по объектам, используемым в предпринимательской деятельности и облагаемым по кадастровой стоимости, налог возникает. Декларацию ИП не сдаёт: налоговая считает налог сама и присылает уведомление.
Освобождение от НДС по ст. 145 НК РФ на налог на имущество не влияет. Это два разных налога, и льгота по одному не отменяет обязанность по другому. Не путайте также УСН-ставки 5 % и 7 % по п. 8 ст. 164 НК РФ: это про НДС, к имущественному налогу они отношения не имеют.
Как проверить свою недвижимость
Шаг 1. Закажите выписку из ЕГРН на объект и посмотрите кадастровую стоимость и назначение. Шаг 2. Откройте перечень объектов, по которым регион считает базу по кадастровой стоимости, и найдите свой адрес. Шаг 3. Сверьте площадь и кадастровый номер: ошибки в перечне бывают, и их можно оспорить.
Если объект в перечне есть, посчитайте налог: кадастровая стоимость умножить на ставку региона. Ставку ищите в региональном законе, федеральных пределов в этой статье не приводим. Авансы платят, если регион их установил; уточните это в том же законе.
Для ИП добавьте проверку фактического использования: помещение должно применяться в бизнесе. Если объект сдаётся или стоит под магазином, это предпринимательское использование. Если недвижимость личная и в бизнесе не задействована, логика другая.
Порядок действий для владельца
Сначала определите, есть ли у вас «кадастровый» объект. Если нет, ничего делать не нужно: освобождение по УСН работает. Если есть, поставьте объект на учёт как облагаемый и заложите налог в бюджет на год.
Организации сдают декларацию по налогу на имущество и платят авансы в сроки, установленные регионом. ИП ждут уведомление и платят по нему. Проверьте, не положена ли региональная льгота: часть регионов снижает ставку или освобождает отдельные категории объектов.
Если кадастровая стоимость явно завышена, её можно пересмотреть. Оспаривание занимает время, поэтому не откладывайте: до пересмотра налог считают по текущей стоимости. Параллельно проверьте, не попал ли объект в перечень по ошибке.
Ошибки и последствия
Первая ошибка — считать, что УСН полностью освобождает от налога на имущество. По «кадастровым» объектам это не так, и пропуск платежа приводит к пене и штрафу. Вторая — не проверить региональный перечень и узнать о налоге из требования.
Третья ошибка — платить налог по объекту, которого нет в перечне, «на всякий случай». Переплату вернуть можно, но это время и заявления. Четвёртая — не подать декларацию организации: даже нулевая отчётность нужна, если объект облагается.
Пятая ошибка — путать налог на имущество с НДС и пытаться закрыть его льготой по ст. 145 НК РФ. Освобождение от НДС действует при доходах до 20 млн рублей за 2025–2028 годы, но к имущественному налогу оно не относится. С 1 января 2026 года общая ставка НДС 22 % по п. 3 ст. 164 НК РФ, и это тоже отдельная история.
Частые вопросы
Платит ли ООО на УСН налог на имущество по кадастровой стоимости?
Да, если объект относится к видам недвижимости, по которым база считается по кадастровой стоимости, и включён в региональный перечень. По остальным основным средствам действует освобождение.
Нужно ли ИП на УСН платить такой налог?
Да, если помещение используется в предпринимательской деятельности и облагается по кадастровой стоимости. Декларацию ИП не сдаёт, налог приходит уведомлением.
Отменяет ли освобождение от НДС обязанность платить налог на имущество?
Нет. Освобождение по ст. 145 НК РФ касается только НДС. Налог на имущество по кадастровой стоимости считается отдельно.
Что будет, если не заплатить налог?
Начислят пени за каждый день просрочки, а за непредставление декларации организации грозит штраф. Требование придёт от налоговой, и спорить с ним сложнее, чем проверить объект заранее.
Услуга по теме: Комплексное ведение учёта на ОСНО, УСН «доходы», УСН «доходы минус расходы».