На УСН вы освобождены от налога на прибыль или НДФЛ с доходов от бизнеса, но налог на недвижимость это не отменяет. Если у вас есть объект, по которому налог считается от кадастровой стоимости, платить его придётся на общих основаниях. Освобождение по ст. 346.11 НК РФ на такие объекты не распространяется.
Какие объекты попадают под налог
Речь идёт о недвижимости, по которой налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Это, например, административно-деловые и торговые центры, помещения в них, а также объекты, включённые в региональный перечень. Перечень утверждают власти региона, и он публикуется.
По остальной недвижимости на балансе организации налог считается от среднегодовой стоимости. Для ИП налог на недвижимость возникает только по «кадастровым» объектам: жильё, дачи и прочие объекты, не используемые в бизнесе, облагаются налогом на имущество физлиц.
Проверьте свой объект по двум спискам: региональному перечню «кадастровых» объектов и данным ЕГРН. Если объекта нет ни в одном списке, налог на недвижимость вам не начислят.
Как узнать, сколько платить
Сумму считает налоговая: она присылает уведомление или сообщение об исчисленном налоге. Организации платят авансовые платежи в течение года, если регион не отменил их, и доплачивают остаток по итогам года. ИП платят один раз по уведомлению.
Ставку устанавливает регион, но она не может превышать предельную величину, указанную в НК РФ. Кадастровую стоимость берите из ЕГРН на 1 января года, за который платите. Если стоимость в уведомлении расходится с выпиской, разбирайтесь до оплаты.
Что сделать владельцу бизнеса
Шаг 1. Составьте список своей недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, назначение. Отдельно отметьте объекты, которые вы сдаёте в аренду или используете под офис и магазин.
Шаг 2. Сверьте список с региональным перечнем «кадастровых» объектов. Если объект в перечне, налог будет.
Шаг 3. Закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Сравните её с той, что указана в уведомлении.
Шаг 4. Проверьте, не положена ли льгота. Регионы вправе устанавливать свои льготы и вычеты, поэтому смотрите региональный закон, а не общие правила.
Шаг 5. Заложите налог в бюджет компании на год. Это прямая обязанность, и она не зависит от того, есть ли у вас прибыль.
Ошибки и последствия
Первая ошибка — считать, что УСН полностью заменяет все налоги. Освобождение по ст. 346.11 НК РФ не покрывает налог на недвижимость по «кадастровым» объектам. За неуплату налоговая начислит пени и штраф, а при крупной сумме возможна и ответственность по итогам проверки.
Вторая ошибка — платить по данным из уведомления, не сверив кадастровую стоимость. Если стоимость завышена, переплата останется у бюджета, пока вы её не оспорите. Оспаривать нужно через заявление в налоговую или через суд, но сначала получите документы из ЕГРН.
Третья ошибка — не сообщать в налоговую о своей недвижимости. Если уведомление не пришло, это не отменяет обязанность платить. Организации и ИП обязаны сообщать о своих объектах, иначе налог доначислят за прошлые периоды.
Четвёртая ошибка — путать налог на недвижимость с НДС. С 1 января 2026 года общая ставка НДС 22 % (п. 3 ст. 164 НК РФ). На УСН есть освобождение от НДС, если доходы не превысили 20 млн рублей за 2025–2028 годы (ст. 145 НК РФ). Это отдельный налог, и он не влияет на налог на недвижимость.
Как это связано с другими налогами на УСН
Базовая ставка УСН 6 % на объекте «доходы» (ст. 346.20 НК РФ). При доходах до 250 млн рублей можно применять ставку НДС 5 %, при доходах до 450 млн рублей — 7 % (п. 8 ст. 164 НК РФ). Эти ставки касаются НДС, а не налога на недвижимость.
Декларацию по УСН организация подаёт не позднее 25 марта, ИП — не позднее 25 апреля года, следующего за налоговым периодом (ст. 346.23 НК РФ). Налог на недвижимость в эту декларацию не входит: по нему отчитываются отдельно, а ИП платят по уведомлению.
Если вы переходили на УСН с ЕНВД или патента, порядок учёта расходов и доходов при переходе описан в ст. 346.25 НК РФ. К налогу на недвижимость это отношения не имеет, но при смене режима проверьте расчёты с налоговой в целом.
Частые вопросы
Платит ли ИП на УСН налог на недвижимость?
Да, если у него есть объект, по которому налог считается от кадастровой стоимости. По остальной недвижимости ИП платит налог на имущество физлиц.
Освобождает ли УСН от налога на недвижимость?
Нет, если объект относится к «кадастровым». Освобождение по ст. 346.11 НК РФ на такие объекты не действует.
Что будет, если не заплатить налог на недвижимость?
Налоговая начислит пени и штраф, а задолженность взыщет принудительно. При крупных суммах возможна ответственность по итогам проверки.
Где узнать кадастровую стоимость объекта?
В выписке из ЕГРН. Сравните её с суммой в уведомлении налоговой: если данные расходятся, оспорьте стоимость до оплаты.
Услуга по теме: Комплексное ведение учёта на ОСНО, УСН «доходы», УСН «доходы минус расходы».