Продажа коммерческой недвижимости ИП на УСН — это доход от предпринимательской деятельности. С него платят налог по вашей ставке УСН, а с 2026 года может возникнуть ещё и НДС. Ниже — что проверить до сделки, что подготовить и какие ошибки встречаются чаще всего.
Сначала определите, чем является объект
От назначения объекта зависит и налог, и документы. Коммерческая недвижимость — это магазин, склад, офис, помещение под кафе или сервис. Жилую квартиру или дом ИП на УСН продаёт иначе, и там действуют другие правила.
Проверьте, как объект указан в выписке из ЕГРН и в договоре. Если в документах назначение «нежилое», а вы использовали помещение в бизнесе, доход от продажи — предпринимательский. Тогда он попадает в налоговую базу по УСН.
Отдельно посмотрите, числится ли объект в основных средствах. Это влияет на учёт расходов и на то, как считать налог при объекте «доходы минус расходы».
Какой налог по УСН платить
На объекте «доходы» налог считают с полной суммы продажи по базовой ставке 6 % (ст. 346.20 НК РФ). Расходы на покупку и ремонт помещения здесь не уменьшают налог.
На объекте «доходы минус расходы» из выручки вычитают документально подтверждённые затраты. Это цена покупки объекта, услуги оценщика, расходы на оформление. Каждую сумму нужно подтвердить договором, платёжным документом и актом.
Если объект был в собственности долго и использовался в бизнесе, всё равно считайте налог от продажи. Освобождения от налога по сроку владения для предпринимательской недвижимости на УСН нет.
Когда появляется НДС
С 1 января 2026 года общая ставка НДС — 22 % (п. 3 ст. 164 НК РФ). Но при небольших доходах ИП на УСН от НДС освобождён.
Освобождение действует, если доходы не превысили 20 млн рублей за 2025–2028 годы (ст. 145 НК РФ). Порог снижается: 15 млн рублей за 2029 год и 10 млн рублей за 2030 год и далее. Считайте доходы за год, а не только выручку от одной сделки.
Если порог превышен, НДС придётся начислить. На УСН можно применять ставку 5 % при доходах до 250 млн рублей или 7 % при доходах до 450 млн рублей (п. 8 ст. 164 НК РФ). Ставка 22 % — общая, она применяется, если льготные ставки вам не подходят.
Проверьте порог до подписания договора. Если продажа выталкивает вас за лимит, сумма НДС появится в цене или уменьшит вашу выручку. Это стоит обсудить с покупателем заранее.
Порядок действий при продаже
- Сверьте назначение объекта и документы на него. Убедитесь, что в ЕГРН и договоре всё совпадает.
- Соберите подтверждение расходов, если работаете на «доходы минус расходы». Договор покупки, платёжки, акты, чеки.
- Посчитайте доходы за год и проверьте, не превышен ли порог освобождения от НДС.
- Определите налоговую базу и ставку. Если есть сомнения по НДС, зафиксируйте расчёт письменно до сделки.
- Подпишите договор, проведите расчёты, оформите передачу объекта.
- Отразите продажу в книге учёта доходов и расходов.
- Сдайте декларацию по УСН: организациям — не позднее 25 марта, ИП — не позднее 25 апреля года, следующего за налоговым периодом (ст. 346.23 НК РФ).
- Уплатите налог в те же сроки, что и подаёте декларацию.
Если НДС возник, по нему отчитываются и платят отдельно, в свои сроки. Не откладывайте этот блок на последний день.
Частые ошибки и последствия
Неверное назначение объекта. Продаёте нежилое помещение, а учитываете сделку как продажу личного имущества. Налоговая доначислит налог по УСН, пени и штраф.
Нет подтверждения расходов. На «доходы минус расходы» вы вычли цену покупки, но потеряли платёжный документ. Расход снимут, налог пересчитают от полной суммы.
Пропущен порог по НДС. Доходы за год превысили лимит, а НДС в цене не заложили. Сумму налога придётся заплатить из своей выручки.
Занижение цены в договоре. Стороны пишут сумму ниже реальной. При проверке налоговая опирается на фактические расчёты и рыночную стоимость, а разницу доначислит.
Просроченная декларация. Пропустили срок 25 марта или 25 апреля — получите пени за каждый день и штраф за непредставление отчётности.
Продажа до окончания года. Сделку закрыли в декабре, а доходы за год в целом не пересчитали. Порог по НДС определяется по году, поэтому проверять его нужно с учётом всех поступлений.
Частые вопросы
Нужно ли платить НДС при продаже помещения, если я на УСН?
Зависит от ваших доходов за год. Если они не превысили 20 млн рублей за 2025–2028 годы, вы освобождены от НДС (ст. 145 НК РФ). При превышении лимита НДС начисляется.
Можно ли продать коммерческую недвижимость как личное имущество и не платить налог по УСН?
Нет, если помещение нежилое и использовалось в бизнесе. Такой доход считается предпринимательским и облагается по вашей ставке УСН.
Когда сдавать декларацию по УСН после продажи?
ИП — не позднее 25 апреля года, следующего за налоговым периодом (ст. 346.23 НК РФ). Организации сдают не позднее 25 марта.
Что будет, если не подтвердить расходы на покупку помещения?
На объекте «доходы минус расходы» эти затраты снимут. Налог пересчитают от полной суммы продажи, добавят пени и штраф.
Услуга по теме: Комплексное ведение учёта на ОСНО, УСН «доходы», УСН «доходы минус расходы».