Продажа нежилого помещения ИП на УСН — это доход от предпринимательской деятельности. С него нужно заплатить налог по вашей ставке УСН, а в ряде случаев ещё и НДС. Заранее проверьте, укладывается ли ваш доход в лимит освобождения от НДС, и только потом подписывайте договор.
Когда продажа помещения — доход ИП
Если помещение использовалось в бизнесе — под склад, офис, магазин, мастерскую, — доход от продажи идёт в налоговую базу по УСН. На объекте «доходы» налог считают со всей суммы поступления. Базовая ставка — 6 % (ст. 346.20 НК РФ); в вашем регионе она может быть ниже, это стоит уточнить заранее.
На объекте «доходы минус расходы» сумму сделки можно уменьшить на подтверждённые расходы на покупку или строительство этого помещения. Без документов на оплату и передачу объекта расходы не учтут, и налог придётся платить со всей выручки.
Если помещение вы купили как обычный гражданин и в бизнесе не использовали, доход от продажи относится к НДФЛ, а не к УСН. Тогда декларацию по УСН с этой суммой подавать не нужно. Определите статус объекта до сделки: от этого зависит и налог, и отчётность.
НДС при продаже: главный риск 2026 года
С 1 января 2026 года общая ставка НДС — 22 % (п. 3 ст. 164 НК РФ). Но ИП на УСН освобождён от НДС, пока его доходы не превысили 20 млн рублей за 2025–2028 годы (ст. 145 НК РФ). Порог считается по доходам, а не по прибыли, и поступления от продажи помещения в него входят.
Если доходы превысили лимит, вы теряете освобождение и обязаны начислять НДС. На УСН при этом доступны пониженные ставки: 5 % при доходах до 250 млн рублей или 7 % при доходах до 450 млн рублей (п. 8 ст. 164 НК РФ). Ставку выбирают добровольно и применяют ко всем операциям, а не к одной сделке.
Проверьте лимит до публикации объявления о продаже. Крупная сделка сама может вывести вас за порог, и тогда цена в договоре должна включать НДС. Если посчитать налог после подписания, сумма НДС ляжет на вас сверх полученных денег.
Порядок действий при продаже
Сначала определите, использовалось ли помещение в бизнесе. Затем посчитайте доходы за нужный год и проверьте, сохраняется ли освобождение от НДС. От результата зависит, включать ли налог в цену договора.
Подготовьте документы на объект: выписку из реестра, договор покупки, акты и платёжные документы. Они нужны и покупателю, и вам — для подтверждения расходов или права на вычет.
В договоре пропишите цену и порядок расчётов. Если НДС есть, укажите ставку и сумму налога отдельно. Подпишите передаточный документ — с этого момента помещение считается переданным покупателю.
После сделки отразите доход в книге учёта и в декларации по УСН за год. Организации подают декларацию не позднее 25 марта, ИП — не позднее 25 апреля года, следующего за налоговым периодом (ст. 346.23 НК РФ). Налог перечисляют в те же сроки, что и по декларации.
Ошибки, которые приводят к доплате
Первая ошибка — не проверить лимит доходов до сделки. Продажа помещения часто становится той операцией, после которой освобождение от НДС теряется. НДС придётся начислить, даже если в договоре цена указана без него.
Вторая ошибка — продать помещение, купленное как физлицо, и не подать декларацию по НДФЛ, посчитав сделку предпринимательской. Или наоборот: включить такую продажу в УСН и переплатить налог. Статус объекта решайте до сделки.
Третья ошибка — не сохранить документы на покупку помещения при объекте «доходы минус расходы». Без них налог считают со всей суммы продажи. Восстановить бумаги после сделки сложно, а иногда невозможно.
Четвёртая ошибка — занизить цену в договоре. Налог считают от фактически полученной суммы, а расхождение с рыночной ценой вызывает вопросы у инспекции. Риск — доплата налога и штраф.
Что проверить перед сделкой
Составьте короткий список и пройдите по нему. Так вы увидите налоговую нагрузку до подписания договора, а не после.
- Использовалось ли помещение в бизнесе.
- Какой объект налогообложения у вас на УСН.
- Сумма доходов за год и остаток до лимита освобождения от НДС.
- Есть ли документы на покупку и оплату помещения.
- Какая ставка НДС применяется, если освобождение не действует.
Если по какому-то пункту ответа нет, разберитесь с ним до сделки. Пересчитать налог после продажи дороже, чем подготовиться заранее.
Частые вопросы
Нужно ли платить НДС при продаже помещения, если я на УСН?
Зависит от ваших доходов. Пока они не превысили 20 млн рублей за 2025–2028 годы, вы освобождены от НДС (ст. 145 НК РФ). При превышении лимита НДС начисляют по ставке 5 % или 7 % в пределах установленных порогов (п. 8 ст. 164 НК РФ).
Какой налог я заплачу с продажи помещения на УСН «доходы»?
Налог считают со всей суммы поступления по ставке 6 % (ст. 346.20 НК РФ). Региональная ставка может быть ниже. Расходы на покупку помещения при этом объекте не учитывают.
В какой срок подать декларацию после продажи?
ИП подаёт декларацию по УСН не позднее 25 апреля года, следующего за налоговым периодом (ст. 346.23 НК РФ). Организации — не позднее 25 марта. Налог перечисляют в те же сроки.
Что будет, если не учесть продажу в доходах?
Инспекция увидит сделку по данным реестра и банка. Вам доначислят налог, начислят пени и штраф. Спорить сложно: сумма поступления подтверждается договором и выпиской.
Услуга по теме: Комплексное ведение учёта на ОСНО, УСН «доходы», УСН «доходы минус расходы».