УСН в строительстве — это тот же упрощённый режим, что и в торговле или услугах: вы платите налог с доходов или с разницы между доходами и расходами. Специальных «строительных» ставок нет. Но у подрядчика и застройщика больше рисков: крупные контракты, дорогая техника, материалы и НДС, который с 2026 года касается почти всех.
Какие ставки действуют
На объекте «доходы» базовая ставка — 6 % (ст. 346.20 НК РФ). Считать просто: налог с суммы, которая пришла на счёт за выполненные работы. Расходы на материалы, технику и зарплату при этом не уменьшают налог.
Объект «доходы минус расходы» выгоден, когда затрат много. В строительстве так часто и бывает: бетон, арматура, аренда крана, спецтехника, субподряд. Но каждый расход нужно подтвердить документом и правильно учесть. Например, стоимость купленного оборудования списывается в расходы с момента ввода в эксплуатацию (ст. 346.16 НК РФ). Если объект куплен до перехода на УСН, его стоимость идёт в расходы по особым правилам — их стоит проверить до подачи декларации.
НДС: главное изменение для стройки
С 1 января 2026 года общая ставка НДС — 22 % (п. 3 ст. 164 НК РФ). Если вы на УСН и ваши доходы не превысили 20 млн рублей за 2025–2028 годы, вы освобождены от НДС (ст. 145 НК РФ). Порог будет снижаться: 15 млн рублей за 2029 год, 10 млн рублей за 2030 год и далее.
Для строительства 20 млн рублей — небольшая сумма. Один средний контракт на ремонт помещения может перекрыть её. Как только доход перевалил порог, вы начинаете исполнять обязанности налогоплательщика НДС с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения (ст. 145 НК РФ). Права на повторное освобождение после утраты нет.
Если порог пройден, у вас два пути. Первый — платить НДС по общей ставке 22 % и принимать входной налог к вычету. Второй — применять специальные ставки на УСН: 5 % при доходах до 250 млн рублей или 7 % при доходах до 450 млн рублей (п. 8 ст. 164 НК РФ). При спецставках входной НДС по покупкам, как правило, в вычет не идёт, а включается в стоимость. Для стройки с большим объёмом материалов это существенно.
Проверьте договоры. Если в контракте цена указана без НДС, а вы стали плательщиком, налог придётся начислить сверху — и покупатель может не согласиться доплачивать. Пропишите в договоре, как меняется цена при изменении налогового статуса.
Что сделать, чтобы не потерять деньги
Считайте доход нарастающим итогом каждый месяц, а не раз в квартал. Так вы вовремя заметите приближение к порогу освобождения от НДС и к лимитам спецставок. Ведите учёт отдельно по каждому договору подряда: аванс, этап, закрывающие документы.
Соберите пакет по каждому объекту: договор, смету, акты выполненных работ, счета-фактуры поставщиков, накладные на материалы, путевые листы и документы на спецтехнику. Без этих бумаг расходы не подтвердить, а вычет по НДС не заявить.
Проверьте, не попадает ли ваша недвижимость под налог на имущество по кадастровой стоимости. На УСН от налога на имущество организаций вы освобождены, но не для таких объектов (ст. 346.11 НК РФ). Если у вас есть здание или помещение с кадастровой оценкой, налог платить придётся.
Сроки отчётности
Декларацию по УСН организация подаёт не позднее 25 марта, ИП — не позднее 25 апреля года, следующего за налоговым периодом (ст. 346.23 НК РФ). Если вы стали плательщиком НДС, добавляется декларация по этому налогу и квартальные платежи. Не пропустите первый период: за несвоевременную сдачу первой декларации по НДС для тех, кто впервые должен его платить, действует освобождение от ответственности (ст. 145 НК РФ). Но это разовая поблажка, дальше штрафы применяются обычно.
Частые ошибки подрядчика на УСН
Первая — считать доходом только оплату от заказчика. Аванс тоже доход, его нужно учитывать в том периоде, когда деньги пришли. Вторая — не проверять лимиты до подписания крупного контракта. Подписали — и с середины квартала стали плательщиком НДС, а цена в договоре без налога.
Третья ошибка — учитывать расходы без документов. Оплатили материалы наличными без накладной, заплатили бригаде без ведомости — при проверке эти суммы снимут. Четвёртая — путать спецставки НДС. Нельзя применять 5 % к одним операциям и 22 % к другим в зависимости от покупателя (ст. 164 НК РФ). Выбирать нужно по всем операциям, и заявление действует не менее 12 месяцев.
Частые вопросы
Нужно ли платить НДС, если я на УСН и строю по договору подряда?
Только если доход превысил порог освобождения. За 2025–2028 годы это 20 млн рублей (ст. 145 НК РФ). Ниже порога — НДС не платите.
Какую ставку НДС выбрать, если порог пройден?
Либо общую 22 % с вычетами по покупкам, либо специальную 5 % или 7 % по доходам в пределах 250 и 450 млн рублей (п. 8 ст. 164 НК РФ). Спецставку нужно закрепить заявлением, и менять её нельзя минимум 12 месяцев.
Можно ли списать в расходы купленный экскаватор?
Да, на объекте «доходы минус расходы». Стоимость основных средств списывается с момента ввода в эксплуатацию (ст. 346.16 НК РФ). Порядок зависит от того, куплена техника до или после перехода на УСН.
Когда сдавать декларацию по УСН?
ООО — до 25 марта, ИП — до 25 апреля следующего года (ст. 346.23 НК РФ). Если появился НДС, к этому добавляется квартальная отчётность по нему.
Услуга по теме: Комплексное ведение учёта на ОСНО, УСН «доходы», УСН «доходы минус расходы».